Vodnik
Zadržani znesek in garancija: kaj je pogodbeno
Obligacijski zakonik (OZ-UPB1) v poglavju o gradbeni pogodbi, od 649. do 665. člena, ne določa odstotka, ki bi ga naročnik smel zadržati od situacij. Zadržani znesek, njegova zgornja meja, rok sprostitve in nadomestitev z garancijo so zato pogodbena stvar: velja, kar ste dogovorili, in te vrednosti vpišete v kalkulator.
Posebne gradbene uzance 2020, ki jih je pripravila Gospodarska zbornica Slovenije in se uporabljajo od 21. 12. 2020, so namenjene gradbenim pogodbam, njihovega besedila o zadržanih zneskih in garancijah pa nismo preverili. Teh pravil zato ne navajamo; če se pogodba sklicuje na uzance, preberite njihovo besedilo.
Pogodba lahko namesto denarnega zadržanja ali poleg njega zahteva garancijo za odpravo napak v garancijski dobi, na primer bančno garancijo, ki jo izvajalec izroči ob prevzemu. Znesek, trajanje in pogoji unovčenja so pogodbeni. Kalkulator računa denarno zadržanje; če zadržanje ob prevzemu nadomesti garancija, ga takrat sprostite v celoti.
Ne glede na pogodbo izvajalec za solidnost gradbe odgovarja deset let od izročitve in prevzema, te odgovornosti pa ni mogoče izključiti (OZ, 662. člen). Pogodbeni garancijski rok in ta zakonska odgovornost nista isto.
Tudi avans in njegovo vračilo ureja pogodba: znesek avansa, zavarovanje zanj in način vračila iz situacij.
Kako sestaviti obračunsko situacijo
Situacijo pripravite za obračunsko obdobje iz pogodbe. Količine izvedenih del naj se ujemajo z izmerami v knjigi obračunskih izmer, ki je po Pravilniku o gradbiščih drugi del gradbenega dnevnika; vrednosti dobite, ko količine pomnožite s cenami iz predračuna.
V kalkulator vpišite kumulativne vrednosti do konca obdobja: izvedena dela, potrjene spremembe in dodatna dela ter material na gradbišču, če ga pogodba dovoljuje obračunati. Kalkulator izračuna bruto vrednost, odšteje zadržani znesek, vrnjeni avans in prej potrjeni neto znesek. Razlika je znesek za plačilo po tej situaciji.
Kalkulator pokaže tudi, koliko zadržanega zneska se sprosti ob prevzemu in koliko po izteku garancijskega roka, po deležu iz vaše pogodbe. DDV po želji prišteje znesku za plačilo; splošna stopnja je 22 %.
Končna situacija zapre obračun pogodbe: vsebuje vse izvedeno, vse potrjene spremembe in celotno vračilo avansa. Zadržani znesek se v njej ne izplača samodejno, ampak po pogodbenem dogovoru o sprostitvi, zato ga v kalkulatorju še naprej vodite, dokler se ne izteče garancijski rok ali ga ne nadomesti garancija.
- Vedno začnite pri kumulativi: situacija je razlika med dvema kumulativama, ne vsota novih postavk.
- Spremembe vpišite šele, ko so pisno potrjene.
- Vračilo avansa vpišite tako, kot ga določa pogodba: po deležu, v stalnem znesku ali v zadnji situaciji.
- Prej potrjeno je kumulativni neto znesek zadnje potrjene situacije, ne vsota prejetih plačil.
- Material na gradbišču obračunajte samo, če ga pogodba dovoljuje, in ga ob vgradnji prenesite med izvedena dela.
Zgornja meja, kumulativa in pogoste napake
Zadržani znesek je manjša izmed dveh vrednosti: odstotek zadržanja krat bruto vrednost do danes in zgornja meja krat pogodbena vrednost. V primeru je 10 % od 245.000 € enako 24.500 €, meja 5 % od 500.000 € pa 25.000 €, zato velja prva vrednost. Pri meji 4 % bi bila meja 20.000 € nižja, zadržanje bi se ustavilo pri 20.000 € in za plačilo bi bilo 65.000 €; kalkulator ob tem izpiše opozorilo.
Denarni zneski se zaokrožijo na cent, dela sprostitve pa se vedno seštejeta v celoten zadržani znesek. Če je izvedeno več od pogodbene vrednosti, kalkulator opozori, a računa naprej, ker so vzrok lahko potrjene spremembe.
Odbitne spremembe, na primer opuščena dela, vpišite z minusom; bruto vrednost pa ne sme biti negativna. Če je prej potrjeni znesek večji od kumulativnega neto zneska, je znesek za plačilo negativen. Kalkulator to pokaže kot opozorilo, ne kot napako, ker se to zgodi, ko je bila prejšnja situacija precenjena ali je bila v tej situaciji odbita večja sprememba.
- Zadržanje je izračunano samo od zneska te situacije; tak rezultat je pravilen le v prvi situaciji.
- Zgornja meja je izračunana od bruto vrednosti namesto od pogodbene vrednosti.
- Vračilo avansa je odšteto dvakrat, enkrat v tej in enkrat v prejšnji kumulativi.
- Spremembe so vpisane z DDV, situacija pa DDV prišteje še enkrat.
- Material je obračunan kot material na gradbišču, tudi ko je že vgrajen, in še enkrat kot izvedeno delo; ob vgradnji ga iz vrstice materiala odštejte.
Pogosta vprašanja o obračunski situaciji
Kaj je obračunska situacija?
Obračunska situacija je obračun izvedenih del za obdobje, na podlagi katerega izvajalec izstavi račun. Začasne situacije se pripravljajo med gradnjo, končna ob koncu. Vrednosti so kumulativne: vsaka situacija pokaže vse, kar je izvedeno do danes, in od tega odšteje zadržani znesek, vrnjeni avans in prej potrjene zneske. Kdo situacijo potrdi in v katerem roku, določa pogodba.
Koliko lahko naročnik zadrži od situacije?
Toliko, kolikor določa pogodba. Obligacijski zakonik v poglavju o gradbeni pogodbi odstotka zadržanja ne določa, zato kalkulator nima zakonske privzete vrednosti; 10 % v primeru je samo primer. Če pogodba določa zgornjo mejo, jo vpišite kot odstotek pogodbene vrednosti, sicer polje pustite prazno. Kalkulator potem sam izračuna, ali meja v tej situaciji že velja.
Kaj je bančna garancija za odpravo napak v garancijski dobi?
To je garancija banke, s katero izvajalec naročniku zavaruje odpravo napak, ki se pokažejo v garancijskem roku. Kdaj in kako jo naročnik lahko unovči, določata garancija in pogodba, ki določa tudi znesek in trajanje. Kalkulator garancije ne računa; obravnava denarni zadržani znesek, ki ga garancija lahko nadomesti.
Kdaj se zadržani znesek sprosti?
Kadar določa pogodba. Kalkulator zadržani znesek razdeli na dva dela: delež, ki se sprosti ob prevzemu, in preostanek po izteku garancijskega roka. Delež vpišete sami; v primeru je to polovica, zato se 24.500 € sprosti v dveh obrokih po 12.250 €. Če zadržanje ob prevzemu nadomesti garancija, vpišite celoten delež ob prevzemu.
Ali kalkulator prišteje DDV?
Po želji. Vpišete stopnjo, kalkulator pa izračuna DDV od zneska za plačilo in ga zaokroži na cent; splošna stopnja v Sloveniji je 22 %. Zadržani znesek in vračilo avansa sta v kalkulatorju brez DDV. Kako se DDV obračuna pri vašem poslu, preverite z računovodstvom.