Vodnik
Prevzem in napake po Obligacijskem zakoniku
Za gradbeno pogodbo Obligacijski zakonik (OZ-UPB1) zahteva pisno obliko (649. člen), za napake pa napotuje na pravila podjemne pogodbe (660. člen). Naročnik mora delo pregledati in izvajalca o vidnih napakah obvestiti takoj (633. člen). Za skrite napake, ki se pokažejo pozneje, ima za obvestilo mesec dni, vendar najpozneje dve leti po prevzemu (634. člen). Pravice iz napak je treba sodno uveljavljati v enem letu od obvestila (635. člen), naročnik pa lahko zahteva odpravo napake (637. člen).
Za solidnost gradbe izvajalec odgovarja deset let od izročitve in prevzema; te odgovornosti s pogodbo ni mogoče izključiti (662. člen). Napako v solidnosti mora naročnik sporočiti v šestih mesecih, pravica pa preneha eno leto po obvestilu (663. člen). Zato primopredajni zapisnik ni formalnost: od prevzema tečejo roki, seznam pomanjkljivosti pa pokaže, kaj je bilo ob prevzemu znano.
Gospodarska zbornica Slovenije je pripravila Posebne gradbene uzance 2020, ki se uporabljajo od 21. 12. 2020. Izšle so kot knjiga, ne kot predpis v Uradnem listu. Njihovih pravil o prevzemu nismo preverili, zato jih ne povzemamo; ali za vašo pogodbo veljajo in kaj določajo, preverite v pogodbi in v besedilu uzanc.
Naš zapisnik je delovni seznam. Ne odloča, ali je delo prevzeto, in ne nadomešča zapisnika, ki ga zahteva vaša pogodba.
Kako izvesti pregled in voditi seznam pomanjkljivosti
Pregled naj vodi nekdo, ki pozna projekt, izvajalec in nadzor pa naj bosta na istem obhodu. Objekt pregledujte prostor za prostorom po vrstnem redu, kot so prostori oštevilčeni v načrtih, in vsako pomanjkljivost vpišite v svojo vrstico: mesto, stroko ali podizvajalca, kratek opis, prioriteto, odgovorno osebo in rok za odpravo. Fotografijo označite s številko vrstice, da jo boste čez mesec še našli.
Ob vsakem naslednjem obhodu posodobite stanje. Izvajalec postavko označi kot odpravljeno, ko konča; naročnik ali nadzor jo po preverjanju označi kot prevzeto. Za naročnika je zaprta šele prevzeta postavka, kalkulator pa med zaprte šteje obe, ker izvajalca zanima, koliko dela mu še ostane.
Prioriteto uporabljajte za vrstni red dela, ne kot pravno oceno napake. Visoka naj velja za tisto, kar ovira uporabo, varnost ali nadaljnja dela, srednja za funkcionalne napake, ki ne ustavijo uporabe, nizka za estetske popravke. Povzetek po strokah izvajalcu pove, katerega podizvajalca poklicati najprej, povzetek po prioriteti pa, ali je objekt pripravljen za vselitev.
- En opis na vrstico: »več napak v kopalnici« ni postavka, ki bi jo lahko zaprli.
- Rok vpišite kot datum, ne kot »čim prej«.
- Oceno stroška vpišite, kadar boste o odpravi ali zadržanju plačila govorili v denarju.
- Kdo zapisnik podpiše, določa pogodba; predloga ima polja za ime, podpis in datum.
- Primopredajni zapisnik ob najemu ali prodaji stanovanja je drug dokument z drugim namenom; ta stran obravnava prevzem gradbenih del med izvajalcem in naročnikom.
Štetje, primer in pogoste napake
Kalkulator za vsako vrstico preveri stanje in rok na datum pregleda. Zaprte so odpravljene in prevzete postavke, zamujene pa odprte postavke z rokom pred datumom pregleda. V primeru z 20 postavkami je zaprtih 8 (40 %), zamujene so 3, ocenjeni strošek odprtih je 1.196,25 €. Vsote po strokah in po prioriteti dajo isto skupno število, kar je hitra kontrola, da nobena vrstica ni izpadla.
Rok na dan pregleda ni zamujen, ker ima izvajalec ves dan časa. Postavka brez roka nikoli ni zamujena, zato rok vpišite pri vsaki postavki, ki ga ima. Kalkulator pri vsaki zamujeni postavki izpiše tudi število dni zamude, v primeru 5, 2 in 1 dan, kar je dober vrstni red za naslednji obhod.
Ocenjeni strošek odprtih postavk je vaša ocena, ne obračun. Uporaben je, ko se stranki dogovarjata, koliko plačila ostane odprtega do odprave, ali ko naročnik razmišlja, da bi napako odpravil drug izvajalec; tak dogovor mora biti v skladu s pogodbo.
Za Slovenijo kalkulator ne ponuja faktorja za zadržanje plačila zaradi napak, ker poglavje OZ o gradbeni pogodbi takega odstotka ne določa. Če ga določa vaša pogodba, ga upoštevajte posebej.
- Stanje »odpravljeno« brez preverjanja na kraju samem: ob naslednjem obhodu se ista napaka vrne kot nova vrstica in števec se podvoji.
- Datum pregleda ostane star, zato zamujene postavke izginejo iz štetja.
- Ocena stroška je vpisana samo pri nekaterih postavkah, zato je seštevek prenizek; kalkulator pove, koliko odprtih postavk nima ocene.
Pogosta vprašanja o primopredajnem zapisniku
Kaj je primopredajni zapisnik?
To je zapisnik, v katerem izvajalec in naročnik ob primopredaji ugotovita stanje izvedenih del: datum prevzema, navzoče, pregledane dele objekta in seznam pomanjkljivosti z roki za odpravo. Vsebino in podpisnike določa pogodba. Datum je pomemben, ker od prevzema tečejo roki iz Obligacijskega zakonika, na primer dve leti za skrite napake in deset let za solidnost gradbe.
V čem se seznam pomanjkljivosti razlikuje od zapisnika?
Zapisnik je dokument o prevzemu, seznam pomanjkljivosti pa njegov delovni del: postavke, ki jih je treba odpraviti, z odgovornimi osebami in roki. Seznam živi naprej tudi po podpisu zapisnika, ker ga ob vsakem obhodu posodabljate, dokler niso vse postavke prevzete. Naša predloga je narejena prav za ta del.
Kdaj mora naročnik sporočiti skrite napake?
Po 634. členu OZ v mesecu dni, najpozneje pa dve leti po prevzemu. Za napake, ki zadevajo solidnost gradbe, velja 663. člen: obvestilo v šestih mesecih, pravica pa preneha eno leto po obvestilu; izvajalec za solidnost odgovarja deset let od izročitve in prevzema. Za svoj primer preverite tudi pogodbo, ki lahko ureja roke za odpravo.
Ali lahko v predlogo dodam svoje stolpce?
Da. Zaklenjene so samo celice s formulami, in to brez gesla, da jih ne bi po pomoti prepisali. Zaščito lista odstranite v meniju Pregled in stolpce dodate ali odstranite. Pazite le, da spustni seznam stanj in stolpec roka ostaneta, ker na njiju temeljita štetje in barvna oznaka zamude.
Ali zapisnik nadomešča pogodbeni prevzem?
Ne. Kalkulator in predloga sta delovni seznam ob dokumentih, ki jih zahteva pogodba. O tem, ali je delo prevzeto, kdaj in s katerimi pridržki, odločata stranki po pogodbi in zakonu. Seznam pomaga, da so pomanjkljivosti ob prevzemu zapisane natančno, z roki in odgovornimi osebami.