Uputstvo
Primopredaja i nedostaci prema ZOO i zakonima jedinica
Primopredaju građevinskih radova u BiH ne uređuje jedan propis. Treba razlikovati dvije stvari: primopredaju između investitora i izvođača, koja je ugovorni odnos, i tehnički pregled, koji uređuje zakon jedinice i od čijeg ishoda zavisi odobrenje za upotrebu u FBiH, odnosno upotrebna dozvola u RS (tabela iznad). U RS i Brčko distriktu komisija za tehnički pregled dobija na uvid i građevinski dnevnik, pa je dobro da se ono što je upisano u dnevnik i ono što je u spisku nedostataka međusobno slaže.
Rokove za otklanjanje nedostataka iz primopredaje i iznos koji investitor zadržava do otklanjanja određuje ugovor. Zakonsku stopu zadržavanja nismo našli ni u jednoj jedinici, pa je kalkulator ne nudi.
Sam ugovorni odnos podliježe Zakonu o obligacionim odnosima, preuzetom ranijem saveznom zakonu koji se u Federaciji BiH i u Republici Srpskoj primjenjuje sa izmjenama svake jedinice. Tekst ZOO-a čitali smo u pravnoj bazi paragraf.ba, a ne u službenom glasilu; koji se ZOO primjenjuje u Brčko distriktu, nismo utvrdili. Prema tom tekstu:
- ugovor o građenju zaključuje se u pisanom obliku (čl. 630);
- za solidnost građevine izvođač odgovara deset godina od predaje i prijema radova (čl. 644);
- nedostatak solidnosti treba javiti u roku od šest mjeseci od kad je otkriven, a pravo prestaje godinu dana od obavještenja (čl. 645);
- za ostale nedostatke važe pravila ugovora o djelu: pregled i prijava (čl. 614), skriveni nedostatak u mjesec dana od otkrivanja, a najkasnije dvije godine od prijema (čl. 615), tužba u roku od godinu dana (čl. 616) te otklanjanje ili raskid (čl. 618 do 620).
Kako se vodi primopredaja i spisak nedostataka
Na zajedničkom obilasku su izvođač, investitor i nadzor. Zapisnik o primopredaji radova navodi datum, učesnike, šta se predaje, spisak nedostataka s rokovima i šta se dešava s garantnim depozitom ili garancijom, ako ih ugovor predviđa. Spisak je prilog zapisniku, a naš obrazac pokriva upravo taj dio.
Ako investitor preuzme objekat s otvorenim nedostacima, neka to jasno piše u zapisniku, s rokovima, kako bi kasnije bilo vidljivo šta je bilo poznato pri prijemu. Na obilasku vrijedi ovaj redoslijed:
- Obiđite objekat po etažama i prostorijama, istim redom kojim će ga kasnije obići izvođač.
- Za svaki nedostatak otvorite jedan red: mjesto, struka ili podizvođač, opis, prioritet, odgovorno lice i rok.
- Uz opis upišite broj fotografije; kod nesuglasica to štedi vrijeme.
- Rok dogovorite na licu mjesta i upišite datum, a ne „što prije”.
- Kad popravku radi podizvođač ili isporučilac opreme, u kolonu odgovorni upišite ko je stvarno radi, a ne samo glavnog izvođača.
- Izvođač mijenja stanje u otklonjeno kad završi, a investitor ili nadzor u prihvaćeno tek nakon ponovnog pregleda.
- Prije svakog sastanka postavite dan pregleda u kalkulatoru i odštampajte spisak nedostataka kojima je rok prošao.
Kako kalkulator broji i gdje se griješi
Zatvoreni nedostaci su zbir otklonjenih i prihvaćenih, a procenat zatvorenih računa se prema ukupnom broju stavki. Kašnjenje se gleda samo za otvorene stavke čiji je rok prije dana pregleda. U primjeru to daje 8 zatvorenih od 20, odnosno 40 %, i 3 stavke u kašnjenju. Zbirovi po struci i po prioritetu sabiraju se na isti ukupni broj.
Prioritet nije ukras: visokim označite nedostatke koji smetaju upotrebi, sigurnosti ili tehničkom pregledu, a niskim estetske sitnice. Zbir po prioritetu tada pokazuje da li je objekat spreman za predaju, čak i kad je ukupni broj otvorenih stavki još velik.
Kalkulator ne računa iznos koji investitor zadržava zbog nedostataka, jer za BiH nema zakonskog faktora; ako ugovor predviđa takav odbitak, izračunajte ga prema ugovoru u privremenoj ili okončanoj situaciji. Najčešće greške u spisku su:
- više nedostataka u jednom redu, pa je zbir manji od stvarnog, a rok se ne može pratiti po stavci;
- otklonjeno upisano kao prihvaćeno, pa se gubi trag šta još treba provjeriti;
- dan pregleda ostavljen na starom datumu, pa se kašnjenja ne pojave iako su rokovi prošli;
- trošak upisan samo za dio stavki, pa je zbir otvorenog troška donja granica, a ne procjena cijelog posla.
Pitanja o primopredaji radova
Šta je zapisnik o primopredaji građevinskih radova?
To je dokument kojim izvođač predaje, a investitor prima izvedene radove. Navodi datum, učesnike, predmet primopredaje i utvrđene nedostatke s rokovima za otklanjanje. Od predaje i prijema radova, prema tekstu ZOO-a na paragraf.ba (čl. 644), teče i desetogodišnji rok odgovornosti izvođača za solidnost građevine. Zato je datum u zapisniku važan koliko i sam spisak nedostataka.
Da li je primopredaja isto što i tehnički pregled?
Nije. Primopredaja je odnos investitora i izvođača prema ugovoru. Tehnički pregled obavlja komisija prema zakonu jedinice i od njega zavisi odobrenje za upotrebu u FBiH ili upotrebna dozvola u RS. Kojim redoslijedom idu primopredaja i tehnički pregled i koji su rokovi između njih, određuje ugovor. Isti spisak nedostataka može poslužiti za oba postupka, ali rokove otklanjanja u njemu postavlja ugovor, a ne komisija.
Koliko izvođač odgovara za nedostatke nakon primopredaje?
Prema ZOO-u koji se primjenjuje u FBiH i RS, u tekstu objavljenom na paragraf.ba, za solidnost građevine izvođač odgovara deset godina od predaje i prijema, a nedostatak treba javiti u šest mjeseci od otkrivanja. Za ostale nedostatke važe kraći rokovi ugovora o djelu: skriveni nedostatak javlja se u mjesec dana od otkrivanja, a najkasnije dvije godine od prijema. Primjenjivi ZOO za Brčko distrikt nismo provjerili.
Ko u spisku mijenja stanje nedostatka?
Izvođač označava nedostatak kao otklonjen kad završi popravku, a investitor ili nadzor ga nakon ponovnog pregleda označava kao prihvaćen. Tako spisak razlikuje ono što je izvođač prijavio od onoga što je druga strana provjerila. Kalkulator oba stanja broji kao zatvorena, ali za svako prikazuje i zaseban broj, pa se na sastanku odmah vidi koliko popravki još čeka ponovni pregled.
Da li spisak nedostataka zamjenjuje zapisnik koji traži ugovor?
Ne zamjenjuje. Spisak je radni prilog: pomaže da se nedostaci popišu, prate i zatvore. Zapisnik o primopredaji sastavljaju i potpisuju ugovorne strane u obliku koji predviđa ugovor. Obrazac možete priložiti zapisniku, a zaglavlje i polja za potpis prilagodite svom projektu. Ako se spisak mijenja nakon potpisivanja zapisnika, novu verziju označite datumom.