Vodič
Situacije i zadržavanje u ugovoru i uzancama
Građevinska situacija je obračun izvedenih radova koji izvođač podnosi naručitelju na ovjeru. Privremene situacije podnose se tijekom radova, a okončana situacija na kraju, kao konačni obračun. Zakon o obveznim odnosima u odredbama o ugovoru o građenju (čl. 620 do 636) ne propisuje stopu zadržavanja, pa je ona stvar ugovora.
Posebne uzance o građenju (NN 137/21), ako ih ugovor ne isključi, daju okvir. Privremene situacije podnose se za mjesec dana ili kako je ugovoreno (uzanca 54). Naručitelj privremenu situaciju ovjerava u 15 dana i plaća u 30 dana od ovjere, a okončanu ovjerava u 30 dana i plaća u 45 dana od primitka; nesporni dio plaća se i kad je ostatak situacije sporan (uzanca 55). Predujam se odbija razmjerno (uzanca 52).
Za nedostatke utvrđene pri primopredaji naručitelj smije zadržati razmjerni dio cijene, najviše do 5 % vrijednosti radova, osim ako je ugovoreno drugo sredstvo osiguranja (uzanca 58); ako je predano bankarsko jamstvo, ne zadržava (uzanca 59). Jamstveni rok je dvije godine od primopredaje ako propis ili ugovor ne kažu drukčije (uzanca 76), a neutrošeni dio zadržanog iznosa isplaćuje se u 8 dana od isteka jamstvenog roka (uzanca 60). Tih 5 % je dispozitivno pravilo uzanci, a ne zakonska stopa. Ako je jamstvo ugovoreno bez iznosa, uzanca 76 smatra ga jamstvom od 5 % vrijednosti radova na dvije godine.
Ugovor o građenju sklapa se u pisanom obliku (ZOO čl. 620), pa stopu zadržavanja, granicu, oblik osiguranja i rok povrata tražite u pisanom ugovoru i njegovim prilozima, a ne u dopisima s gradilišta.
Neki ugovori slijede model FIDIC. Prema dostupnom opisu izdanja Red Book 2017, podklauzula 14.3 predviđa odbitak zadržanog iznosa od svake privremene situacije po postotku iz ugovornih podataka do gornje granice, a 14.9 oslobađanje u dvije polovice: prvu nakon potvrde o preuzimanju, drugu nakon isteka roka za prijavu nedostataka. To je samo primjer ugovornog modela; mjerodavan je vaš ugovor.
Kako sastaviti privremenu situaciju
Privremena situacija je kumulativna: svaka nova polazi od ukupno izvedenog do kraja razdoblja, a ne od onoga što je izvedeno samo u tom mjesecu. Postupak:
Sljedeću situaciju najlakše je napraviti kopiranjem lista: mijenjate izvedeno do danas, povrat predujma i ranije ovjereni iznos. Okončana situacija računa se istim formulama na konačnim količinama, a zadržani iznos zatim se oslobađa kako odredi ugovor.
- Krenite od izmjera ovjerenih s nadzorom: kumulativne količine izvedenih radova pomnožene ugovorenim jediničnim cijenama.
- Dodajte odobrene izmjene i, ako ugovor to dopušta, vrijednost materijala dopremljenog na gradilište.
- Upišite stopu zadržavanja i gornju granicu iz ugovora; ako ugovor granicu nema, ostavite polje prazno.
- Upišite povrat predujma u ovoj situaciji i ranije ovjereni neto iznos iz prethodne situacije. Predujam se prema uzanci 52 odbija razmjerno, ako ugovor ne kaže drukčije.
- Provjerite iznos za isplatu, dodajte PDV ako se obračunava i predajte situaciju na ovjeru naručitelju ili nadzoru, kako odredi ugovor.
Kumulativ, granica i česte pogreške
Zadržani iznos uvijek se računa od kumulativne bruto vrijednosti, a ne od iznosa ove situacije. Kad postoji gornja granica, zadržava se manji od dva iznosa: postotak bruto vrijednosti ili postotak ugovorne vrijednosti. U primjeru granica od 5 % (25.000 €) ne djeluje, jer je 10 % od 245.000 € tek 24.500 €. Uz granicu od 4 % zadržani iznos staje na 20.000 €, a iznos za isplatu raste na 65.000 €.
Novac se zaokružuje na cent: zadržavanje od 5 % na 12.345,67 € daje 617,2835 €, a kalkulator taj iznos prikazuje kao 617,28 €, pa obje polovice oslobađanja iznose po 308,64 €.
Pogreške koje se ponavljaju iz situacije u situaciju:
- Zadržani iznos računat samo od ove situacije: u kumulativnom obračunu tada ispadne premalen ili se oduzme dvaput.
- Granica izračunata od bruto vrijednosti umjesto od ugovorne: granica se tada pomiče sa svakom situacijom.
- Ukupni povrat predujma upisan na mjesto povrata u ovoj situaciji: predujam se odbija više puta.
- Ranije ovjereni iznos upisan s PDV-om, a ova situacija bez njega: razlika više nije usporediva.
- Negativan iznos za isplatu: ranije je ovjereno više nego što kumulativ sada opravdava; kalkulator to javlja kao upozorenje.
- Materijal na gradilištu ostavljen u retku materijala i nakon ugradnje: kad se ugradi, ulazi u izvedene radove i iz tog retka se briše.
Česta pitanja o privremenoj situaciji
Koja je razlika između privremene i okončane situacije?
Privremena situacija obračunava radove izvedene do određenog dana tijekom gradnje, a okončana je konačni obračun nakon završetka. Prema Posebnim uzancama o građenju privremenu naručitelj ovjerava u 15 dana i plaća u 30 dana od ovjere, a okončanu ovjerava u 30 dana i plaća u 45 dana od primitka, ako ugovor ne određuje drukčije.
Je li zadržavanje od 5 % propisano zakonom?
Nije. Zakon o obveznim odnosima stopu zadržavanja ne propisuje. Posebne uzance o građenju dopuštaju naručitelju da za nedostatke s primopredaje zadrži najviše 5 % vrijednosti radova, ali samo ako ih ugovor ne isključi i ako nije ugovoreno drugo sredstvo osiguranja. Stopu u kalkulator zato upisujete iz svog ugovora.
Kada se zadržani iznos vraća izvođaču?
Kako odredi ugovor. Prema uzanci 60 neutrošeni dio isplaćuje se u 8 dana od isteka jamstvenog roka, koji prema uzanci 76 traje dvije godine od primopredaje ako propis ili ugovor ne kažu drukčije. Kalkulator zadržaj dijeli na dio koji se oslobađa pri primopredaji i dio nakon jamstvenog roka, prema udjelu koji upišete.
Može li privremena situacija biti račun?
Situacija je ugovorni obračun koji ovjerava naručitelj, a račun je porezni dokument. Ako situaciju ispostavljate kao račun ili uz račun, porezne elemente računa i PDV provjerite s knjigovodstvom, jer ih predložak ne dodaje sam. Kalkulator PDV računa na iznos za isplatu kad upišete stopu; opća stopa je 25 %.
Što ako je naručitelj umjesto zadržavanja dobio bankarsko jamstvo?
Prema uzanci 59 naručitelj tada ne smije zadržavati dio cijene za nedostatke, a prema uzanci 76 bankarsko jamstvo bez drukčijeg ugovora naplativo je na opravdani i dokumentirani poziv. U kalkulatoru u tom slučaju upišite stopu zadržavanja 0 %, pa je cijeli neto iznos za isplatu.