Leitfaden
Sicherheitseinbehalt: was VOB/B, VOB/A und BGB sagen
Einen allgemeinen gesetzlichen Satz für den Sicherheitseinbehalt in privaten Bauverträgen gibt es nicht. Ein Einbehalt setzt voraus, dass eine Sicherheit vereinbart ist; auch VOB/B § 17 (Fassung 2016) regelt nur, wie eine vereinbarte Sicherheit geleistet wird, nicht ob. Der voreingestellte Satz im Rechner ist deshalb ein Beispiel: Tragen Sie ein, was Ihr Vertrag sagt.
Ist die VOB/B vereinbart, wählt der Auftragnehmer nach VOB/B § 17 die Art der Sicherheit und darf sie austauschen: Einbehalt, Hinterlegung von Geld oder Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers. Die Bürgschaft ist selbstschuldnerisch, also unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage, zu stellen; eine Bürgschaft auf erstes Anfordern kann der Auftraggeber nicht verlangen. Wird einbehalten, darf der Auftraggeber nach VOB/B § 17 Abs. 6 von jeder Zahlung höchstens 10 % abziehen, bis die vereinbarte Sicherheitssumme erreicht ist. Den Betrag teilt er dem Auftragnehmer mit und zahlt ihn binnen 18 Werktagen auf ein Sperrkonto ein, über das beide nur gemeinsam verfügen (Und-Konto); die Zinsen stehen dem Auftragnehmer zu.
Zahlt der Auftraggeber nicht rechtzeitig ein, kann der Auftragnehmer nach VOB/B § 17 Abs. 6 eine Nachfrist setzen und danach die sofortige Auszahlung verlangen; eine Sicherheit muss er dann nicht mehr leisten. Öffentliche Auftraggeber dürfen den Betrag auf ein eigenes Verwahrgeldkonto ohne Verzinsung nehmen. Die Sicherheit für Mängelansprüche ist nach VOB/B § 17 Abs. 8 nach zwei Jahren zurückzugeben, wenn nichts anderes vereinbart ist; für noch offene Ansprüche darf ein Teil zurückbleiben.
Die oft genannten 5 % und 3 % stammen nicht aus der VOB/B, sondern aus § 9c VOB/A: Öffentliche Auftraggeber sollen für die Vertragserfüllung nicht mehr als 5 % der Auftragssumme und für Mängelansprüche nicht mehr als 3 % der Abrechnungssumme verlangen. Für Verbraucherbauverträge gilt § 650m BGB: Abschlagszahlungen sind zusammen auf 90 % der Vergütung begrenzt, und der Verbraucher erhält bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % der Vergütung, die auch als Einbehalt möglich ist.
So erstellen Sie die Abschlagsrechnung mit Einbehalt
Weil alle Werte kumuliert sind, ergibt sich der Einbehalt jeder Rechnung von selbst richtig: Er wächst mit dem Leistungsstand, bis eine Obergrenze greift. Der Zahlbetrag ist dann der kumulierte Nettowert abzüglich dessen, was schon bestätigt wurde.
Prüfen Sie vor dem Versand, ob statt eines Einbehalts eine Bürgschaft gestellt ist. Nach VOB/B § 17 darf der Auftragnehmer den Einbehalt durch eine Bürgschaft ersetzen; dann fällt in der Rechnung kein Einbehalt mehr an, und Sie setzen den Satz auf 0 %. In der Vorlage stehen Eingaben und Berechnung auf einem Blatt; Satz, Obergrenze und Freigabeanteil sind als Vertragsparameter markiert. Eine Abschlagsrechnung mit Einbehalt bauen Sie in dieser Reihenfolge auf:
- Kumuliert eintragen: immer den Stand bis heute, nicht nur die Leistung seit der letzten Rechnung.
- Bruttowert: erbrachte Leistung nach Aufmaß, beauftragte Nachträge und, wenn vereinbart, Stoffe und Bauteile auf der Baustelle.
- Einbehalt: Satz und, falls vereinbart, Obergrenze aus dem Vertrag; ohne Obergrenze bleibt das Feld leer.
- Vorauszahlung: den Abzug in dieser Rechnung und die Abzüge früherer Rechnungen getrennt eintragen.
- Bisher bestätigt: die Summe der Nettobeträge, die der Auftraggeber in früheren Abschlagsrechnungen bestätigt hat.
- Umsatzsteuer: auf den Zahlbetrag, voreingestellt 19 %.
Rechenweg, Obergrenze und typische Fehler
Der Einbehalt ist der kleinere Wert aus Bruttowert mal Satz und Auftragssumme mal Obergrenze. Im Beispiel liegen 10 % von 245.000 €, also 24.500 €, unter der Grenze von 25.000 €. Senkt man die Obergrenze auf 4 %, also 20.000 €, greift sie: Der Einbehalt bleibt bei 20.000 €, und der Zahlbetrag steigt auf 65.000 €.
Die Freigabe teilt den Einbehalt in den Anteil bei Abnahme und den Rest nach Ablauf der Frist für Mängelansprüche. Der Anteil ist ein Vertragswert; voreingestellt sind 50 % als Beispiel. Häufige Fehler:
- Kumulierte und periodische Werte mischen, etwa den Einbehalt nur aus der Leistung dieser Rechnung berechnen und vom kumulierten Wert abziehen: Dann stimmt der Zahlbetrag nicht.
- Die Vorauszahlung vor dem Einbehalt abziehen: Der Einbehalt bezieht sich auf den Bruttowert der Leistung.
- Bei einem Vertrag mit VOB/B mehr als 10 % je Zahlung einbehalten: Das lässt VOB/B § 17 Abs. 6 nicht zu.
- Einen negativen Zahlbetrag übersehen: Der Rechner warnt, wenn bisher mehr bestätigt wurde, als der Nettowert hergibt.
Fragen zum Sicherheitseinbehalt
Wie hoch ist der Sicherheitseinbehalt nach VOB/B?
Die VOB/B nennt keinen festen Satz für die Sicherheit insgesamt; ihre Höhe ergibt sich aus dem Vertrag. VOB/B § 17 Abs. 6 begrenzt nur den Abzug: höchstens 10 % von jeder Zahlung, bis die vereinbarte Sicherheitssumme erreicht ist. Die oft genannten 5 % und 3 % stammen aus § 9c VOB/A und richten sich an öffentliche Auftraggeber.
Was ist ein Gewährleistungseinbehalt?
So nennt die Praxis meist den Einbehalt, der nach der Abnahme als Sicherheit für Mängelansprüche stehen bleibt. Die VOB/B spricht von Sicherheit für Mängelansprüche. Nach VOB/B § 17 Abs. 8 ist diese Sicherheit nach zwei Jahren zurückzugeben, wenn nichts anderes vereinbart ist; der Rechner zeigt dafür den zweiten Freigabebetrag.
Muss der Einbehalt auf ein Sperrkonto?
Bei einem Vertrag mit VOB/B ja: Nach VOB/B § 17 Abs. 6 teilt der Auftraggeber den Betrag mit und zahlt ihn binnen 18 Werktagen auf ein Sperrkonto ein, über das beide nur gemeinsam verfügen. Bei kleineren oder kurzfristigen Aufträgen darf er bis zur Schlusszahlung warten; öffentliche Auftraggeber dürfen den Betrag auf ein eigenes Verwahrgeldkonto nehmen. Zahlt er nicht ein, kann der Auftragnehmer eine Nachfrist setzen und danach die Auszahlung verlangen.
Kann ich den Einbehalt durch eine Bürgschaft ablösen?
Nach VOB/B § 17 wählt der Auftragnehmer die Art der Sicherheit und darf sie austauschen, also etwa einen Bareinbehalt durch die Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers ersetzen. Die Bürgschaft muss selbstschuldnerisch, also unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage, gestellt werden, nicht auf erstes Anfordern. Ist die VOB/B nicht vereinbart, gilt, was Ihr Vertrag dazu regelt.
Gilt beim Hausbau für Verbraucher etwas Besonderes?
Ja. Bei einem Verbraucherbauvertrag dürfen Abschlagszahlungen nach § 650m BGB zusammen 90 % der vereinbarten Vergütung nicht übersteigen. Der Unternehmer muss dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % der Vergütung leisten; auf Verlangen des Unternehmers geschieht das als Einbehalt von dieser Zahlung. Die Grenze von 90 % prüft der Rechner nicht.